Was passieren kann, wenn eine GmbH ein Grundstück eines Gesellschafters mietet

04. 10. 2017

In der Praxis weit verbreitet ist die Aufsplittung eines Unternehmens in eine Betriebsgesellschaft und in eine Besitzgesellschaft. Wenn die Besitzgesellschaft auch Gesellschafter der Betriebsgesellschaft ist oder der Grundbesitz einer natürlichen Person gehört, die Gesellschafter der Betriebsgesellschaft (GmbH) ist, ist höchste Sorgfalt geboten, um nicht in die mit Nichtigkeit bedrohte Verbotszone der Einlagenrückgewähr zu gelangen.

Sachverhalt: Die Betriebs GmbH hat von einem ihrer Gesellschafter mit schriftlichem Mietvertrag ein Grundstück gemietet, welches in weiterer Folge als Betriebsgrundstück diente und auf dem die Betriebs GmbH ihre unternehmerische Tätigkeit entfaltete. Abgesehen vom Mietzins hat die Betriebs GmbH als Mieterin dem Gesellschafter als Vermieter auch ein Sparbuch verpfändet, das als Kaution gewidmet wurde. Nach längerer Zeit wurde über das Vermögen der Betriebsgesellschaft das Insolvenzverfahren eröffnet.

Einlagenrückgewähr: Das Verbot der Einlagenrückgewähr erfasst alle Geschäfte zwischen der Gesellschaft und einem Gesellschafter, die einem Fremdvergleich nicht standhalten. Mit anderen Worten: die nicht oder nicht so geschlossen worden wären, wenn – in diesem Fall – der Vermieter nicht Gesellschafter der Betriebsgesellschaft gewesen wäre. Dahinter steht der Grundsatz der Kapitalerhaltung, der wiederum dem Schutz der Gläubiger dient. Darunter fallen vor allem Zuwendungen oder Vergünstigungen aller Art, wie der Vermögenstransfer von der Gesellschaft zum Gesellschafter, der primär zu Lasten der Gläubiger fällt und dem Fremdvergleich nicht standhält. Im gegenständlichen Fall hat der OGH entschieden, dass der Mietzins nicht fremdüblich war, sondern zu hoch, und somit eine nicht gerechtfertigte Leistung von der Betriebsgesellschaft an den Gesellschafter als Vermieter darstellt.

Darüber hinaus hat der OGH festgestellt, dass die Sicherheitenbestellung (verpfändetes Sparbuch) ebenso dem Verbot der Einlagenrückgewähr zuzuordnen ist und damit auch die Höhe dieser Sicherheitenbestellung nicht dem Fremdvergleich standhält.

Konsequenzen: Die Folge war und ist die absolute Nichtigkeit des Rechtsgeschäftes samt der begebenen Sicherheit gemäß § 879 Abs. 1 ABGB, mit anderen Worten, der Gesellschafter als Vermieter hatte der GmbH die zu viel gezahlten Mietzinse zurückzubezahlen, die Sicherheit (verpfändetes Sparbuch) freizugeben und darüber hinaus mit jenem Entgeltanteil, der als nicht fremdüblich angesehen wurde, die steuerlichen Konsequenzen einer verdeckten Gewinnausschüttung zu tragen.

Drittwirkung: Die Nichtigkeit einer solchen rechtlichen Konstruktion erstreckt sich auch auf Dritte. Dies ist insbesondere für Banken zu beachten, die etwa für die Betriebsgesellschaft eine Sicherheit auf dem Grundstück des Gesellschafters grundbücherlich einverleibt haben (Pfandrecht). Auch diese sogenannte Drittsicherheit unterliegt der Rechtsfolge der Nichtigkeit und hat die Bank ihr Pfandrecht ersatzlos im Grundbuch zu löschen.

| Joachim Bucher

bucher | partner RECHTSANWÄLTE - TIPP
Rechtsbeziehungen zwischen einer GmbH und einem Gesellschafter sind grundsätzlich mit höchster rechtlicher Vorsicht zu gestalten. Bisher übliche Rechtsgeschäfte werden zunehmend unter dem System der verbotenen Einlagenrückgewähr mit allen Konsequenzen (Nichtigkeit, steuerliche Folgen) geprüft. Sollten Sie derartige Konstruktionen andenken oder bereits haben, empfehlen wir Ihnen dringend die Kontaktaufnahme mit bucher | partner RECHTSANWÄLTE, damit eine rechtlich zulässige Konstruktion gewählt wird.

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